Nếu như trước đây, khi mới có thông tin Trung tâm hành chính quốc gia được chuyển lên Ba Vì, giá đất Ba Vì và trục đường Hồ Tây - Ba Vì thuộc Hà Nội tăng chóng mặt và biến đổi từng giờ, người mua, kẻ bán như đi tranh đi cướp. Điều lạ là lần này, sau khi công bố quy hoạch chung, thị trường bất động sản gần như “làm ngơ”.

Nếu như trước đây, khi mới có thông tin Trung tâm hành chính quốc gia được chuyển lên Ba Vì, giá đất Ba Vì và trục đường Hồ Tây - Ba Vì thuộc Hà Nội tăng chóng mặt và biến đổi từng giờ, người mua, kẻ bán như đi tranh đi cướp. Điều lạ là lần này, sau khi công bố quy hoạch chung, thị trường bất động sản gần như “làm ngơ”.
Nếu như trước đây, khi mới có thông tin Trung tâm hành chính quốc gia sẽ được chuyển lên Ba Vì, thì toàn bộ khu vực Ba Vì và trục đường Hồ Tây - Ba Vì như nằm trọn trong phiên chợ bất động sản. Giá đất tăng chóng mặt và biến đổi từng giờ, người mua, kẻ bán như đi tranh đi cướp. Điều lạ là lần ngay trước và sau khi công bố quy hoạch chung, thị trường bất động sản gần như “làm ngơ” với động thái này.

Theo lý giải của GS Đặng Hùng Võ, nguyên nhân chính là do quy hoạch chưa tạo được sức nóng. Thứ nhất là quá trình xây dựng và thông qua quy hoạch kéo dài quá lâu, quy hoạch lại không có thông tin dưới dạng bí mật, không có sức nóng để tạo tính thương mại thông tin, nên tính sôi động theo kiểu bí mật thông tin là không có.

Quy hoạch cũng được làm công khai minh bạch, tiếp nhận ý kiến đóng góp nên mọi người gần như không có bỡ ngỡ. Việc định hướng khu vực nào phát triển, khu vực nào không phát triển đã quá rõ ràng, nên việc làm một khu đất nào “sốt” lên như Ba Vì là không có.

Ngoài ra, thị trường bất động sản đang trầm lắng vì nhà nước đang giải quyết vấn đề kiềm chế lạm phát. Khi đó, dòng tiền vào thị trường bất động sản bị hạn chế là đương nhiên, ông Võ nói.

Còn theo ông Nguyễn Hữu Cường, việc giá bán của nhiều dự án giảm mạnh thời gian gần đây không hẳn là do sự trầm lắng của thị trường, mà do cơ cấu bất động sản chưa hợp lý. Trước đây, những dự án căn hộ thu nhập thấp, nhà tái định cư thường bị chê là xấu, chất lượng cẩu thả, nên nhiều khách hàng thích hướng đến những sản phẩm căn hộ cao cấp, các loại biệt thự liền kể, nhà thổ cư, nên dòng sản phẩm trung bình rất thiếu.

Chính sự chú ý quá nhiều đến phân khúc nhà cao cấp đã là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự đổ vỡ của thị trường như thời gian vừa qua.

“Chúng ta nói thị trường trầm lắng, bất động sản “ế”, nhưng nếu nhìn thực tế sẽ thấy những căn hộ thu nhập thấp dưới 15 triệu đồng/m2 cứ tung ra đến đâu, vẫn hết đến đó. Như vậy, vấn đề chính là nguồn cung không đáp ứng đúng đối tượng cầu. Sản phẩm tung ra phải phù hợp nhu cầu và túi tiền của họ thì vẫn có thể giao dịch bình thường”, ông Cường nhấn mạnh.

Sau quy hoạch, bất động sản nào sinh lời lớn?

Đây có lẽ là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư đặt ra nhất sau khi chiêm ngưỡng bản đồ quy hoạch Hà Nội mở rộng.
Sau quy hoạch, vì sao bất động sản vẫn đứng im?
 Trên bản đồ này, phần màu vàng là các dự án đã được phê duyệt. Ảnh: N.Y

Theo GS Đặng Hùng Võ, những khu vực cầu cao nhất vẫn là ở phân khúc nhà ở, bất động sản dành cho người thu nhập trung bình và thấp. Đây là đối tượng có cầu lớn, nhưng nếu đầu tư ở phân khúc này, nhà đầu tư sẽ lãi không nhiều, vì có làm giá hơn nữa cũng khó bán.

“Việc kinh doanh bất động sản phải chuyển sang hướng đáp ứng nhiều cho nhu cầu, lãi một sản phẩm có thể nhỏ nhưng bán nhiều thì tổng lãi vẫn lớn. Trước đây, các nhà đầu tư đi vào bất động sản cao cấp cùng với đầu cơ tạo bong bóng, tạo siêu lợi nhuận nhưng là lợi nhuận lòng vòng giữa những người có tiền. Thị trường trầm lắng, nhiều nhà đầu tư đã chuyển sang nhà giá rẻ, lãi suất vẫn cao nếu đáp ứng được cầu này. Tôi cho rằng đây vẫn là phân khúc tốt cho thị trường sau quy hoạch”, ông Võ khẳng định.

Trả lời câu hỏi “đất ở đâu sẽ đắt sau quy hoạch”, ông Võ cho rằng, thời điểm này là quá sớm để có thể biết được chính xác khu vực nào sẽ tăng giá nhiều, tăng giá ít vì phải chờ quy hoạch khu lõi, ngoại vi và vệ tinh, mới có thể nói được khả năng phát triển đầy đủ như thế nào.

Kinh nghiệm của nhiều nước cho thấy, sự phát triển nóng khi kêu gọi đầu tư lớn từ nhiều nguồn, có thể dẫn đến hình thành những “đô thị ma”, loại hình này xuất hiện ở nhiều nước khi lấy tăng trưởng từ đầu tư làm phương tiện để phát triển.

“Khi đã hoàn tất việc phát triển các đô thị này, tôi cho rằng, đó mới là thời điểm để đánh giá đất ở khu vực nào sẽ đắt nhất”, ông Võ cho biết.