Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội là rất lớn, chỉ riêng ở các khu đô thị lên tới 150 triệu m² và riêng Hà Nội là 5,5 triệu m². Nhưng với những vướng mắc đang nổi lên trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội, nỗi mong chờ ấy chắc phải một thời gian dài nữa mới thành hiện thực.

Phát triển nhà ở xã hội là một nhu cầu tất yếu khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là rất lớn.

Xu hướng tất yếu

Tại hội thảo “Thông minh + Kết nối: Xu thế phát triển nhà ở và đô thị hiện đại” được tổ chức tại Hà Nội đầu tháng 7/2011, nhiều chuyên gia cho biết, thời điểm năm 2009, tổng quỹ nhà ở của Việt Nam là 1.596 triệu m², trong đó 585 triệu m² tại các khu đô thị và 1.011 triệu m² tại nông thôn. Mật độ nhà ở bình quân đầu người là 18,6m²/người.

Riêng nhà ở tại Hà Nội và TP HCM, thị trường nhà ở tập trung cao, giá nhà tại 2 thành phố này ngày càng tăng cao, hiện đứng vào “Top 5″ của thế giới. Điều này gây khó khăn cho các đối tượng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp có nhu cầu mua nhà.

Và theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia được Chính phủ phê duyệt năm 2004, mật độ nhà ở trên đầu người cần đạt 25m²/người vào năm 2010. Điều đó đồng nghĩa với việc mỗi năm tổng quỹ nhà phải tăng thêm 60 triệu m².

Số liệu cũng cho thấy các cá nhân đã tạo ra khoảng 70% số nhà ở mới và phần còn lại là do các công ty đầu tư. Tuy nhiên, người Việt thích mua nhà hơn là đi thuê nhà, điều đó thậm chí là đúng cả đối với tầng lớp có thu nhập thấp. Vài năm trước, một căn hộ có mức giá trung bình rất dễ bán. Tuy nhiên hiện nay, mức giá của một căn hộ trung bình cũng đã nằm trong khoảng từ 400 – 600USD/m².

Cũng theo số liệu thống kê được đưa ra tại hội thảo trên thì hiện vẫn có 15-20% số hộ gia đình thành phố gặp khó khăn trong việc mua nhà. Có 7 triệu người thu nhập thấp tại các khu đô thị có mong muốn mua hoặc thuê nhà ở xã hội. Có 1 triệu công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và 1,2 triệu sinh viên có nhu cầu về nhà cho thuê phù hợp.

Như vậy có thể thấy, chủ trương phát triển nhà ở xã hội của Đảng và Nhà nước bằng nguồn ngân sách Nh à nước cũng như thu hút đầu tư từ lĩnh vực tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ cho những người có thu nhập thấp là một xu hướng có tính tất yếu ở nước ta hiện nay.

Triển khai quá hấp tập vội vàng

Ngay sau khi chiến lược phát triển nhà ở xã hội được phê duyệt, rất nhiều người, trong đó có cả các doanh nghiệp đã kỳ vọng với tổng mức 49.000 tỉ được công bố sẽ là một cơ hội mới (cơ hội được sở hữu nhà đối với người thu nhập thấp và việc làm đối với các doanh nghiệp). Nhưng đến thời điểm này, nhiều chuyên gia BĐS đã đưa ra lời cảnh báo, mô hình nhà xã hội là một mô hình ở mới (chưa có tiền lệ ở Việt Nam) cần thực hiện trong một khuôn khổ chính sách minh bạch và tính pháp lý rõ ràng. Và sở dĩ các doanh nghiệp tham gia thực hiện các dự án nhà ở xã hội đang mắc phải vì đã không lường hết được những khó khăn sẽ phát sinh.

Và ngay tại thời điểm chủ trương phát triển nhà ở xã hội ra đời, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã chia sẻ: Tư tưởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội là làm thế nào để người có thu nhập thấp được định cư trong những điều kiện tốt nhất có thể. Nhưng cần phải được thực hiện trong một khuôn khổ pháp lý cũng như các vấn đề kỹ thuật cụ thể.

Theo ông Nam thì cần có một hệ thống chính sách đồng bộ; các chính sách về đất đai, nhà ở phải thực hiện song hành với các chính sách về khuyến khích đầu tư dự án nhà ở xã hội, phát triển các quỹ nhà ở xã hội, nâng cao thu nhập của người lao động, bảo hiểm nhà ở, thuế thu nhập đối với người lao động, thuế bất động sản… trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Các dự án nhà ở xã hội đang gặp khó vì triển khai quá vội vàng.

Tuy nhiên, trong khi các điều kiện kể trên chưa đầy đủ, các doanh nghiệp “trong cơn phấn khích” đã lao vào triển khai một loạt các dự án nhà ở xã hội. Và hôm nay có rất nhiều vướng mắc phát sinh.

Không chỉ các doanh nghiệp, chủ đầu tư tham gia chương trình nhà ở xã hội (trong đó có nhà cho các đối tượng thu nhập thấp) cảm thấy bế tắc, chán nản mà ngay cả những đối tượng chính của chương trình là những người gặp khó về nhà ở cũng phải thốt lên rằng: Có quá nhiều điều bất cập của chính sách khiến “giấc mơ” có nhà của họ quá xa vời.

Đã quyết làm thì hãy làm đến cùng

Sau 2 năm triển khai, hàng loạt vướng mắc đã phát sinh. Chẳng hạn, việc khoanh vùng đối tượng được xét duyệt mua nhà thu nhập thấp. Theo quy định ban đầu của TP Hà Nội, chỉ những người có hộ khẩu thường trú tại các quận nội thành mới là đối tượng được nộp đơn mua nhà.

Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ban hành, quy định này đã trở nên lỗi thời vì không thấy mấy ai là người nội thành đến nộp đơn xét duyệt mua nhà. Bất đắc dĩ, đầu tháng 3/2011, trong lần mở bán tại dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, thành phố đã phải phá lệ khi bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả người dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà.

Thêm nữa, nhiều người cũng không mặn mà với chương trình nhà thu nhập thấp vì thực tế giá bán của những căn hộ thuộc diện này lại không được như tên gọi, trong khi địa điểm, vị trí dự án lại cách trung tâm thành phố trên dưới 20km.

Giá thành mỗi dự án, mỗi chủ đầu tư cũng khác. Tại dự án ở Xuân Mai, giá chỉ là 8,8 triệu đồng/m², nhưng dự án Ngô Thì Nhậm thì đã trên 11 triệu đồng/m², rồi đến dự án ở Sài Đồng, giá đã là 13,3 triệu/m².

Ngoài ra, việc chưa có một quy chuẩn cho xây dựng nhà ở loại này nên chủ đầu tư buộc phải áp dụng xây dựng theo quy chuẩn nhà cao tầng. Do đó, ngoài việc phần xây thô nhà phải đảm bảo chất lượng, thì phần hoàn thiện cũng khó rẻ hơn vì cửa kính, cửa gỗ của nhà cũng phải đảm bảo an toàn, các thiết bị ngầm cũng phải làm chất lượng tốt… khó có thể hạ giá thành theo nguyện vọng của người dân.

Đó chỉ là những vướng mắc về “bề nổi”. Ngoài ra còn rất nhiều vướng mắc “khó nói” khác mà nhiều doanh nghiệp sau khi đã “lao” vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp chẳng thể kêu được.

Phối cảnh dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp ở P.Kiến Hưng, Q.Hà Đông.

Và nếu cứ để thực tế trên diễn ra thì liệu nhà ở xã hội có đến được với những người cần nó – những người đang thực sự gặp khó khăn về nhà ở hay là với việc mở rộng đối tượng mua nhà, thậm chí là hạ thấp điểm tiêu chuẩn mua nhà như dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng, nhà ở xã hội sẽ lại rơi vào tay một nhóm người nào đó. Như vậy, vô hình chung, một chủ trương đúng của Đảng và Chính phủ đã bị những người này lợi dụng và nhà ở xã hội vẫn mãi là giấc mơ xa vời với người thu nhập thấp.

Vậy nên, nếu đã quyết làm, cần có một chương trình dài hơi, cách làm toàn diện gắn với một hệ thống giải pháp đồng bộ. Bằng không, những khó khăn sẽ lặp lại, không thể tháo gỡ.