Theo TS. Trần Quang Huy (Đại học Luật Hà Nội), mặc dù Luật Đất đai quy định nhà đầu tư trong nước được Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư, trong khi nhà đầu tư nước ngoài chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước, hoặc thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhưng bản chất quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài về cơ bản là như nhau.

Nhà nước đều thu được những quyền lợi giống nhau đối với việc giao đất áp dụng cho nhà đầu tư trong nước và thuê đất thu tiền một lần áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Đỗ Trọng Hải, Chủ tịch Công ty Luật Bizlink nhận xét rằng, về phía Nhà nước, việc phân biệt này không đem lại sự khác biệt nào về lợi ích và cũng không đạt được ý nghĩa đáng kể về mặt quản lý nhà nước.

Ngoài vấn đề trên, theo các chuyên gia, Điều 35, Luật Đất đai quy định nhà đầu tư trong nước được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm, trong khi nhà đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất phải trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Nhiều nhà đầu tư trong nước muốn trả tiền một lần để tránh khó khăn trong việc giá đất liên tục tăng qua từng năm, trừ một số trường hợp đặc biệt theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP.

Một bất lợi khác của nhà đầu tư trong nước là, theo khoản 2, điều 36, Nghị định 181/2004/NĐ-CP, các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án 100% vốn nước ngoài mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, thì được Nhà nước cho thuê đất trên cơ sở thu hồi đất của tổ chức, cá nhân khác. Trong khi đó, đối với nhà đầu tư trong nước, ngoài các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, dự án đầu tư nhóm A, dự án có nguồn gốc ODA, nhà đầu tư phải thỏa thuận trực tiếp với người đang sử dụng đất. Sự khác biệt này đã tạo ra bất lợi nhất định cho nhà đầu tư trong nước.

Hiện nhiều công ty liên doanh không có cách nào tiếp cận đất đai, vì không thuộc “tổ chức kinh tế” hoặc “tổ chức, cá nhân nước ngoài” theo quy định của Luật Đất đai. Các công ty này chỉ có thể là chủ sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, mà tổ chức kinh tế muốn được Nhà nước giao đất, hoặc cho thuê đất phải là tổ chức kinh tế trong nước hoặc nước ngoài. Đồng thời, chỉ tổ chức kinh tế trong nước mới được nhận quyền sử dụng đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân. Đây là bất cập khá lớn, không đảm bảo tính minh bạch và tạo ra sự bất bình đẳng đối với các doanh nghiệp liên doanh.